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根據(jù)澳洲的法律，

海外買(mǎi)家買(mǎi)房必須進(jìn)行審核 ，

拿到許可證之后才能合法購(gòu)房。

然而仍有大批與海外投資者

違法規(guī)定進(jìn)行非法房產(chǎn)交易。

最近澳洲稅務(wù)局開(kāi)始秋后算賬了！

#01：

稅務(wù)局嚴(yán)查非法購(gòu)房，

多數(shù)買(mǎi)家來(lái)自中國(guó)和英國(guó)

對(duì)于還沒(méi)有PR和citizen身份的華人來(lái)說(shuō)，要想在澳洲買(mǎi)房就要越過(guò)很多障礙，除了貸款難題和印花稅，在選擇上也受到很多限制。

按照規(guī)定，海外買(mǎi)家只能購(gòu)買(mǎi)澳洲的新建房屋，如果要買(mǎi)二手房的話，必須是用來(lái)自住，就算買(mǎi)了之后要進(jìn)行重新開(kāi)發(fā)，也還要保證增加房屋存量。

并且無(wú)論是購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)還是閑置土地，都必須經(jīng)過(guò)FIRB（外國(guó)投資審查委員會(huì)）的審核。

但是仍有大批海外買(mǎi)家在違反規(guī)定的情況下進(jìn)行房屋交易，以為能躲過(guò)澳洲政府的審查。

不過(guò)最近有消息顯示，稅務(wù)局開(kāi)始嚴(yán)查這類(lèi)情況了！

新數(shù)據(jù)顯示，在澳大利亞嚴(yán)格的外國(guó)所有權(quán)法律下，澳大利亞稅務(wù)局(Australian Taxation Office, ATO)在2021財(cái)年發(fā)現(xiàn)有大批海外買(mǎi)家非法購(gòu)買(mǎi)超過(guò)57處房產(chǎn)，總價(jià)值超過(guò)5000萬(wàn)澳元。

調(diào)查顯示，這57套非法房產(chǎn)中19套位于新州，總價(jià)值為2150萬(wàn)澳元；還有18套在維州；還有13套位于昆州，總價(jià)值在700萬(wàn)澳元；還有7套位于南澳、西澳、澳大利亞首都領(lǐng)地和塔州，總價(jià)在400萬(wàn)澳元。

報(bào)道中還指出，其中大多數(shù)買(mǎi)家來(lái)自中國(guó)和英國(guó)。

這些非法房產(chǎn)交易是如何暴露的呢？

報(bào)道中指出，稅務(wù)局利用大量的數(shù)據(jù)來(lái)源和密報(bào)來(lái)追蹤違反澳大利亞法律的投資者。澳大利亞法律限制外國(guó)投資者的行為，并要求投資者在購(gòu)房之前獲得許可。

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，海外投資者可以購(gòu)買(mǎi)新房產(chǎn)，但不能購(gòu)買(mǎi)已建成住宅。這些規(guī)定旨在鼓勵(lì)投資新租賃房產(chǎn)，同時(shí)不迫使本土買(mǎi)家退出市場(chǎng)。

ATO的一位發(fā)言人表示，在經(jīng)過(guò)調(diào)查和合規(guī)行動(dòng)后，這些房產(chǎn)被出售，其中85%的違規(guī)房產(chǎn)位于東海岸。

“ ATO利用其廣泛的數(shù)據(jù)來(lái)源來(lái)發(fā)現(xiàn)沒(méi)有遵守《外國(guó)收購(gòu)與收購(gòu)法》的外國(guó)投資者，并使用多方面的方法來(lái)處理違反規(guī)則的行為。

”

而這些違規(guī)行為一旦被發(fā)現(xiàn)，這些違法的買(mǎi)家不僅無(wú)法繼續(xù)保留房產(chǎn)，還可能面臨高額的罰款。

被發(fā)現(xiàn)違反該法案的外國(guó)投資者將面臨相當(dāng)于資本利得或房產(chǎn)價(jià)值25%的民事處罰，以較大者為準(zhǔn)。

今年4月，外國(guó)公民、臨時(shí)居民Vijay Balasubramaniyan就因?yàn)榱芜`反這項(xiàng)法案而被罰款25萬(wàn)澳元，其中包括在未經(jīng)外國(guó)投資審查委員會(huì)許可的情況下，在墨爾本郊區(qū)購(gòu)買(mǎi)了四處房產(chǎn)。

這位女發(fā)言人說(shuō)，法院將“通知不遵守規(guī)定的外國(guó)投資者”，如有必要，將采取更有力的執(zhí)法行動(dòng)。

自2015年以來(lái)，由于ATO的合規(guī)行動(dòng)，外國(guó)投資者已經(jīng)被要求出售434處房產(chǎn)。

#02：

扣稅金額遠(yuǎn)超租金，

房東成重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象

那么合法購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)之后，就萬(wàn)事大吉了嗎？關(guān)于在澳洲持有房產(chǎn)的那些房東，還有一種行為也是還有一種行為也是ATO一直以來(lái)在嚴(yán)格調(diào)查和打擊的，尤其是華人群體，依舊是個(gè)重災(zāi)區(qū)…

雖然ATO并不會(huì)針對(duì)華人群體，但華人絕對(duì)是受影響最大的群體之一。

不可否認(rèn)的是，華人圈中確實(shí)充斥著大量的“非法租房”的現(xiàn)象。

很多華人房東，甚至是二房東，通過(guò)現(xiàn)金交易、或者將房屋申報(bào)為無(wú)人居住的方式隱瞞稅收的同時(shí)，實(shí)際上也在侵害著租房者的利益。

因?yàn)閺倪@樣的房東手上租房，一般都是不會(huì)簽訂正規(guī)的租房協(xié)議的。

甚至在華人論壇上有人詢(xún)問(wèn)租金算不算收入時(shí)，還有很多人回帖支招“如何逃稅”。

“ 不想交稅就收現(xiàn)金，直接花掉別存銀行，ATO也拿你沒(méi)轍。”

“ 每?jī)芍芤淮我?guī)律入賬肯定跑不掉，建議收現(xiàn)金?，F(xiàn)金太多回國(guó)的時(shí)候帶進(jìn)帶出一下。”

從這些回帖來(lái)看，很多都知道租金收入是需要報(bào)稅的，但是沒(méi)有意識(shí)到自己通過(guò)收取現(xiàn)金來(lái)逃稅的行為是不對(duì)的，甚至觸犯了澳洲的法律。

今年，ATO的新一輪審查再次啟動(dòng)，對(duì)房地產(chǎn)申報(bào)進(jìn)行了密切關(guān)注。

稅務(wù)局還特別意味深長(zhǎng)地提醒，房地產(chǎn)投資者在申報(bào)租金收入和扣除金額時(shí)，要有充分、正確的記錄。

房產(chǎn)稅務(wù)專(zhuān)家特別提醒，房東在遇到這幾種情況時(shí)，在稅務(wù)申報(bào)上要特別注意！

根據(jù)澳大利亞政府2018-19年的最新稅收統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，超過(guò)220萬(wàn)澳大利亞人持有租賃地產(chǎn)投資，他們每年的扣稅金額高達(dá)500億澳元。

這個(gè)數(shù)字甚至超過(guò)了租金收入的480億澳元。

ATO指出，在今年的納稅時(shí)，四個(gè)關(guān)鍵領(lǐng)域?qū)⑹艿教貏e審查，包括租金、財(cái)產(chǎn)收入和扣稅，以及所有申報(bào)的記錄保存。

其中有哪些情況需要注意呢？

房地產(chǎn)投資者因擁有房產(chǎn)而產(chǎn)生的費(fèi)用可以從他們的收入中進(jìn)行扣除，包括維修和維護(hù)、抵押貸款和利息償還。

如果投資者在一年中有一部分時(shí)間居住在他們的第二房產(chǎn)，比如度假屋，納稅申報(bào)表可能會(huì)變得復(fù)雜。

一些房東在自己、朋友或家人使用房子的時(shí)候報(bào)銷(xiāo)費(fèi)用，這也是不對(duì)的，房東要確保申請(qǐng)與租金相關(guān)的費(fèi)用。

此外，如果投資者獲得某種形式的補(bǔ)助或州政府支持，這也是要納稅的，一般應(yīng)作為收入申報(bào)。

投資者在以低于市場(chǎng)的租金將房產(chǎn)出租給朋友或家人時(shí)，也應(yīng)謹(jǐn)慎申報(bào)。

投資者還應(yīng)該確保不要混淆維修和裝修翻新，維修的費(fèi)用是可扣稅的，而裝修翻新則是隨著時(shí)間的推移要求折舊。

除了長(zhǎng)租房，澳大利亞稅務(wù)局還會(huì)檢查短期租賃平臺(tái)，以確認(rèn)它們是否真的以合理的價(jià)格出租，而不是故意設(shè)置過(guò)高的價(jià)格而導(dǎo)致房屋空置。

#03：

ATO物業(yè)管理數(shù)據(jù)計(jì)劃，

嚴(yán)查160萬(wàn)房東報(bào)稅

此前，ATO還曾發(fā)布過(guò)一份公告，將展開(kāi)一個(gè)物業(yè)管理數(shù)據(jù)匹配的新項(xiàng)目。

根據(jù)該計(jì)劃，ATO將收集2018-19財(cái)年至2022-23財(cái)年，大約160萬(wàn)位個(gè)人業(yè)主的出租屋信息的物業(yè)管理數(shù)據(jù)。

收集這些數(shù)據(jù)的目的也是為了查稅！

ATO在公告中指出，大多數(shù)人都做了正確的事情，按照規(guī)定正確地填報(bào)了納稅單。但是部分納稅人可能會(huì)在他們的納稅單中，扣除他們的租金申報(bào)。

盡管大部分人都做了正確的事情，但即使是小部分人的漏報(bào)，政府每年也將損失數(shù)十億澳元的稅收。

因此，ATO需要通過(guò)對(duì)物業(yè)管理數(shù)據(jù)的收集，來(lái)解決稅收差距問(wèn)題。

按照這個(gè)新項(xiàng)目，ATO將將從物業(yè)管理軟件提供方處收集信息，并將其與ATO記錄進(jìn)行比對(duì)，以便:

1)作為信息和教育運(yùn)動(dòng)的一部分，告知出租物業(yè)的業(yè)主他們的稅務(wù)義務(wù)

2)展開(kāi)合規(guī)活動(dòng)，以保護(hù)稅收制度的完整性，確保每個(gè)人都繳納正確的稅款

3)更新系統(tǒng)，使客戶(hù)更容易與系統(tǒng)互動(dòng)，并且正確地處理他們的稅務(wù)事宜

ATO還指出，通過(guò)這個(gè)物業(yè)管理數(shù)據(jù)匹配計(jì)劃，ATO將能夠識(shí)別和解決一系列稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，包括:

所得稅-確認(rèn)正確報(bào)告的租金收入，租金相關(guān)的收入，租金費(fèi)用和相關(guān)扣除

資本利得稅(CGT) -獲得資本利得正確時(shí)，出售物業(yè)用于產(chǎn)生收入

住宿-確保出租物業(yè)的業(yè)主有住宿納稅申報(bào)單。

最后

不管是購(gòu)房還是報(bào)稅，

都要遵守相關(guān)法律法規(guī)，

不要以為自己的行為

可以逃脫稅務(wù)局和相關(guān)部門(mén)的審查，

只要是觸犯法律的行為總會(huì)有跡可循，

相關(guān)部門(mén)遲早也將找到那些違法者，

讓他們付出應(yīng)有的代價(jià)。

來(lái)源：http://www.9292u.top/html/2022092132.htm