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據(jù)雅虎新聞7月4日?qǐng)?bào)道 現(xiàn)在似乎是擁有公寓樓的好時(shí)機(jī)，對(duì)許多房東來(lái)說(shuō)，確實(shí)如此。近年來(lái)，由于全美大部分地區(qū)住房短缺和通貨膨脹高企，租金持續(xù)飆升。但越來(lái)越多的出租物業(yè)正陷入財(cái)務(wù)困境，尤其是在南部和西南部。

分析人士表示，全美范圍內(nèi)多達(dá)20%的公寓房產(chǎn)貸款可能面臨違約風(fēng)險(xiǎn)。盡管大流行期間租金飆升，但近幾個(gè)月漲勢(shì)已經(jīng)停滯，許多地區(qū)租金已開(kāi)始下降。當(dāng)前，很多地方的住房仍然稀缺，但開(kāi)發(fā)商可能在一些城市建造了太多高端公寓，而這些城市的租戶已不如2021年和2022年那么多了，比如休斯頓和佛羅里達(dá)州的坦帕。

目前，這些問(wèn)題尚未演變成危機(jī)，因?yàn)榇蠖鄶?shù)公寓樓（在房地產(chǎn)行業(yè)中被稱為多戶型房產(chǎn)）的業(yè)主并未拖欠貸款。

根據(jù)商業(yè)房地產(chǎn)金融委員會(huì)的數(shù)據(jù)，只有1.7%的公寓樓貸款拖欠至少30天，而寫(xiě)字樓貸款拖欠至少30天的比例約為7%，酒店和零售業(yè)約為6%。

然而，許多行業(yè)組織、評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)和研究公司對(duì)此表示擔(dān)憂。公寓樓面臨的問(wèn)題多種多樣，有些業(yè)主難以尋找租戶并產(chǎn)生足夠的收入。即便是公寓里住滿了付費(fèi)租戶，業(yè)主也無(wú)法快速提高租金以籌集現(xiàn)金來(lái)支付不斷增加的貸款。

數(shù)據(jù)提供商CRED iQ的一份清單顯示，有近五分之一的公寓樓貸款現(xiàn)在面臨違約風(fēng)險(xiǎn)。

事實(shí)上，即使是獲得固定利率抵押貸款的借款人，當(dāng)他們不得不用利率高得多的貸款為抵押貸款再融資時(shí)，也可能陷入困境。據(jù)抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)（Mortgage Bankers Association）稱，今年將有價(jià)值約2,500億美元的公寓樓貸款到期。

Locke Lorde律師事務(wù)所的合伙人Mark Silverman表示，隨著利率大幅上升，全美平均租金開(kāi)始下降，如果你需要為貸款再融資，那么就會(huì)面臨更昂貴的大環(huán)境，因此讓這些公寓樓盈利只會(huì)變得更難。

據(jù)了解，公寓樓面臨的風(fēng)險(xiǎn)更多地集中在陽(yáng)光地帶。隨著大流行期間越來(lái)越多的人搬到南部和西南部，開(kāi)發(fā)商建造了公寓大樓來(lái)滿足預(yù)期需求。但房地產(chǎn)分析師說(shuō)，近幾個(gè)月來(lái)，搬到這些地區(qū)的人數(shù)急劇下降。

CoStar Group的數(shù)據(jù)顯示，在陽(yáng)光地帶的19個(gè)主要城市（包括邁阿密、亞特蘭大、鳳凰城和德州奧斯汀），2019年有12萬(wàn)套新公寓可供出租，租客有11萬(wàn)。去年，這些市場(chǎng)有21.6萬(wàn)套新公寓，但需求放緩至9.5萬(wàn)。

此外，隨著大流行期間建筑和勞動(dòng)力成本的上漲，開(kāi)發(fā)商建造了更多的豪華公寓樓，希望吸引能支付更高價(jià)格的租客。CoStar的分析師表示，現(xiàn)在這些建筑的價(jià)格和租金都在下降。

總的來(lái)說(shuō)，公寓樓的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)可能要強(qiáng)于寫(xiě)字樓。這是因?yàn)槎鄳粜头慨a(chǎn)可以從房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）獲得貸款，這兩家公司是由國(guó)會(huì)為降低住房成本而創(chuàng)建的。

即便如此，一些行業(yè)專家表示，他們預(yù)計(jì)公寓領(lǐng)域?qū)⒊霈F(xiàn)一波違約潮，從而加劇整個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的問(wèn)題。