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抵押貸款危機嚴(yán)重打擊了多倫多的房主。家庭債務(wù)接近創(chuàng)紀(jì)錄水平，失業(yè)率也在緩慢上升，導(dǎo)致過度杠桿化的房主面臨著不穩(wěn)定的環(huán)境。

目前，已經(jīng)有一些人失去了他們的房屋。隨著房主們在2025年和2026年面臨抵押貸款續(xù)約，預(yù)計拖欠和違約將繼續(xù)上升。加拿大的銀行監(jiān)管機構(gòu)最近將抵押貸款續(xù)約列為本國面臨的最大金融風(fēng)險之一。六大銀行準(zhǔn)備應(yīng)對更多的違約，在2024年第二季度為信貸損失撥備了43.6億元，比去年同期增加了16億元。

這場危機對于面臨財務(wù)困難的房主來說是毀滅性的，但影響不會止步于此。隨著更多房主違約，銀行將被迫預(yù)留更多資本來墊付不良貸款，增加了對貸款系統(tǒng)造成沖擊的風(fēng)險。

經(jīng)濟學(xué)家表示，最壞情況下，這將迫使銀行和貸款機構(gòu)進入信貸緊縮，即由于資金突然短缺而導(dǎo)致的貸款活動下降。加拿大的家庭債務(wù)已經(jīng)是世界第三高，如果人們更難從銀行獲得信貸，經(jīng)濟可能會放緩，甚至導(dǎo)致經(jīng)濟衰退。企業(yè)將削減運營并裁減員工，而家庭則由于無法借更多的錢來維持生計而減少支出。

“這場災(zāi)難可能會在2026年發(fā)生，但我認(rèn)為駛向災(zāi)難的列車已經(jīng)離開了站臺，”經(jīng)濟研究公司Rosenberg Research & Associates的創(chuàng)始人兼總裁David Rosenberg說。

“我們的家庭債務(wù)前所未有，而利率上升至23年來未見的水平。這引發(fā)拖欠周期和信貸緊縮?，F(xiàn)在，這就是我們面臨的現(xiàn)實?！?/p>

第一批多米諾骨牌已經(jīng)倒下

Olga Antonova居住在多倫多High Park社區(qū)，她已經(jīng)在考慮房屋在2025年續(xù)約時，兩個孩子的生活將會如何改變。

她說：“我們將不得不減少家庭的開支，我們會少帶孩子去看電影，或者不買新東西；買二手的。我們會減少旅行，活動必須得更有創(chuàng)意，以減少花費?！?/p>

她和伴侶在2012年買下半獨立屋，買房時的貸款利率3.1%，之后從未超過這一利率?，F(xiàn)在，她一直擔(dān)憂即將續(xù)約的貸款。

多倫多更多家庭未來兩年面臨續(xù)約。對于一些人來說，僅僅削減開支不足以保住他們的家。

Century 21 Regal Realty經(jīng)紀(jì)公司多倫多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人Sean Mayers說，他的一些客戶決定賣掉房子，因為他們知道一旦新利率生效，無法負(fù)擔(dān)支付。那些在2020年至2022年房地產(chǎn)狂潮期間購買房屋的房主正面臨嚴(yán)重問題。

“過去15年，我從未見過這樣的市場。我從未見過利率達(dá)到頂峰，迫使人們賣掉他們的房屋，”Mayers說。

不過，出售房產(chǎn)也并非易事，多倫多房地產(chǎn)銷售同比下降了16%，其中公寓銷售下降了驚人的28%。如果房產(chǎn)賣不出去，可能會導(dǎo)致還款逾期，甚至更糟，可能會導(dǎo)致喪失抵押品贖回權(quán)。

抵押貸款續(xù)約是“最大的風(fēng)險”

率大幅上升一年半來，總的拖欠抵押貸款數(shù)量仍低于疫情前的水平，牛津經(jīng)濟研究院加拿大經(jīng)濟學(xué)主任Tony Stillo說，根據(jù)加拿大銀行家協(xié)會的數(shù)據(jù)，當(dāng)前拖欠抵押貸款（定義為逾期三個月或以上未付款）在加拿大的比例為0.18%。在2008年全球金融危機期間，這一比例達(dá)到0.45%，在80年代中期經(jīng)濟衰退前接近1%。

“我們預(yù)計拖欠抵押貸款的比例將達(dá)到0.3%，這會增加，但仍在可控范圍內(nèi)?！盌avid Rosenberg不同意這種看法，他指出，重要的不是拖欠抵押貸款的數(shù)量，而是數(shù)據(jù)的趨勢，目前正朝著錯誤的方向發(fā)展。他說：“抵押貸款拖欠達(dá)到了自2021年夏季以來的最高水平，同比上升了23%。”

根據(jù)信用報告機構(gòu)Equifax的報告，安省2024年第一季度達(dá)到“嚴(yán)重拖欠”狀態(tài)的抵押貸款總額首次超過10億元，是疫情前記錄水平的兩倍。盡管拖欠比例為0.13%，但安省高昂的房價意味著房主背負(fù)著龐大的貸款，導(dǎo)致未償債務(wù)的總價值更高。

家庭在貸款續(xù)約和支付方面的困難引起了安省金融機構(gòu)監(jiān)管局 (OSFI) 的關(guān)注，該機構(gòu)將抵押貸款續(xù)約列為未來一年的最大風(fēng)險之一。該機構(gòu)表示，截至2024年5月，大約73%的抵押貸款將在2026年底前續(xù)約，約430萬筆。許多房主可能會面臨潛在的“支付沖擊”，這對那些在2020年至2022年期間貸款的房主影響最大。

OSFI表示：“我們預(yù)計支付增加將導(dǎo)致住宅抵押貸款拖欠或違約的發(fā)生率上升?！弊钊菀资苡绊懙氖悄切┯懈永使潭ǜ犊畹盅嘿J款的借款人，在這種情況下，利率調(diào)整但月供保持不變，導(dǎo)致貸款期限延長。這使一些房主陷入“永久性抵押貸款”，即月供無法支付利息，導(dǎo)致未償還余額增加而非減少。

OSFI對這些抵押貸款發(fā)出了警告，在續(xù)約時必須恢復(fù)到原合同的攤還期，從而導(dǎo)致“顯著的支付沖擊”。OSFI補充說，這種抵押貸款類型約占加拿大未償還抵押貸款的15%。

Rosenberg說，這可能導(dǎo)致銀行減少信貸供應(yīng)，因為拖欠周期將推動銀行增加貸款損失撥備，從而削減其收益。這將轉(zhuǎn)變?yōu)樾刨J緊縮，限制經(jīng)濟中的資金流動，使消費者更難從銀行獲得貸款。消費者支出和信心下降，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場進一步疲軟，銷售繼續(xù)下降，房產(chǎn)價值下跌。

避免末日危機

雖然金融系統(tǒng)中存在一些裂縫，但專家表示，大規(guī)模銀行危機的可能性不大，因為大銀行資本充足，能夠應(yīng)對風(fēng)暴。

“特許銀行在設(shè)立大額貸款損失準(zhǔn)備金方面表現(xiàn)謹(jǐn)慎，”Antunes說。“這里的銀行表現(xiàn)出了相當(dāng)?shù)膶徤??！?/p>

到目前為止，經(jīng)濟放緩但沒有出現(xiàn)衰退，這被稱為軟著陸，他說，金融機構(gòu)依然強大，但在就業(yè)、家庭債務(wù)以及消費者和企業(yè)破產(chǎn)方面，經(jīng)濟仍存在不確定性，這些都在上升趨勢中。

OSFI發(fā)言人在一份電子郵件聲明中說：“我們設(shè)定了期望，要求其有足夠的準(zhǔn)備金和資本，以抵消增加的信用風(fēng)險，并推動在續(xù)約前對借款人進行早期干預(yù)。”聲明還指出，壓力測試也確保房主能夠適應(yīng)更高的利率。

“鑒于上述措施，對消費者和機構(gòu)的擔(dān)憂是沒有根據(jù)的。加拿大的金融系統(tǒng)仍然具有韌性，”聲明說。經(jīng)過很長一段時間的等待，加拿大央行于6月開始了其降息周期，經(jīng)濟學(xué)家預(yù)測關(guān)鍵利率下降將是漸進的，但這有助于防止違約的激增。因此，Stillo認(rèn)為可以避免信貸緊縮。

他說，OSFI將監(jiān)控情況，直到至少2026年?！靶枰獛啄陼r間才能看到這一切對經(jīng)濟的影響，”他說?！皻w根結(jié)底，高收入者積累了大量儲蓄，而不是低收入和中等收入家庭。他們才是將遭受最大痛苦的人?！?/p>