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加拿大一些想要買房的人現(xiàn)在可以獲得30年期的抵押貸款，這是自由黨政府為使購房更負擔得起而采取的新措施。據(jù)Global News報道，專家表示，新政可能會讓一些購房者增加借款能力，但總體上對住房負擔能力的影響有限。從8月1日開始，一些購房者的還款期限，即還清全部貸款的時間從加拿大的標準25年延長到30年。

對于無法負擔抵押貸款月供的人來說，延長還款期限將有助于減少每月的還款額。財政部長兼副總理方慧蘭（Chrystia Freeland）在4月份公布的2024年聯(lián)邦預算中宣布了這些變化。她在本周告訴記者，周四生效的這一變化是改善加拿大人住房負擔能力的一系列措施之一。

“這意味著每月的還款額會減少，因此更多的年輕加拿大人可以負擔房貸。這只是我們政府為幫助年輕加拿大人儲蓄首付款和購買住房所采取的幾項措施之一，”她說。

總理杜魯多也在近日發(fā)推，表示”如果你有更長的按揭期限，可以減少月供支付，這意味著可以更早買到首套房。從8月1日開始，更多首次買房者將有這一選擇。“

Ratesdotca的抵押貸款和房地產(chǎn)專家Victor Tran表示，將抵押貸款期限延長五年可能會使購房者的借款能力增加大約5%，使購房者有可能獲得更多貸款。BMO高級經(jīng)濟師Robert Kavcic表示，延長貸款期限相當于將抵押貸款利率降低75-80個基點?！皩τ讷@得這項服務(wù)的人，從每月還款的角度，這是一項非常有意義的改變，”但他警告說：“這只是對于那些能夠?qū)嶋H獲得這項服務(wù)的人?！盞avcic和Tran表示，需要滿足一些條件才能獲得30年期抵押貸款，這些條件會減少實際受益的人數(shù)。

誰有資格獲得30年期抵押貸款？至少一名借款人符合加拿大政府對首次購房者的定義時，才能從貸方那里獲得30年期抵押貸款。政府列出了認定為首次購房者的幾個條件，包括：從未購房、過去四年內(nèi)沒有居住在自己或配偶擁有的房屋中。

此外，房屋必須是新建的，并且沒有人住過。最后，30年期還款計劃僅適用于有保險的抵押貸款。只有當房者首付款低于房屋總價的20%，且房屋購買價格低于100萬元時，抵押貸款才可以投保。

Tran表示，獲得新建房屋的有保險抵押貸款，可能是最昂貴市場買家獲得30年期還款計劃的障礙。在多倫多或溫哥華，許多房產(chǎn)即使是入門級別也已經(jīng)超過100萬元，這使得像加拿大按揭和住房公司（CMHC）這樣的保險公司無法為其提供抵押貸款保險。

Tran補充說，許多預建房屋的建筑商要求至少20%的首付款，因為他們需要早期現(xiàn)金流來啟動建設(shè)。這也使得新建房屋無法獲得有保險的抵押貸款。

“實際上，全國并沒有那么多人能夠利用這個新計劃，”Tran說。Kavcic表示，許多當前尋求住房的加拿大有家庭的人，將無法受益于還款期限延長的新政。

他們要么是現(xiàn)有房主，希望增加住房面積，失去了首次購房者的資格；要么是租房者，希望購買更多臥室的房屋，可能面對大城市超百萬元的房產(chǎn)?！皻w根結(jié)底，這實際上只影響了非常小的一部分購房人群，”他說。

30年期抵押貸款更負擔得起嗎？30年期還款計劃的批評者也質(zhì)疑它是否真正改善了市場的負擔能力。Tran指出，選擇延長還款期限，CMHC將在現(xiàn)有抵押貸款保險費基礎(chǔ)上再增加相當于20個基點的“保險附加費”。在安省，還需要在購房時支付保險附加費的稅款，增加了購房的交易成本。

Tran以年收入10萬元的首次購房者為例，計算購買價值40.5萬元房屋時，按5.0%的五年期固定利率抵押貸款和最低5%首付款的情況。

在25年還款期內(nèi)，月還款額為2327加元。延長到30年后，基于借款能力增加以及保險附加費和其他稅費，買房價格可能會增加到大約42.8萬元。這樣在五年期內(nèi)的月還款額為2261元，每月少了66元。

雖然較低的月供和增加的借款能力可能會幫助一些符合新政策的初次購房者，但Kavcic質(zhì)疑延長期限對長期負擔能力的影響。他表示，當還款期限延長時，價格往往會上漲，這將導致加拿大人在更長時間內(nèi)支付更多的房貸。

Kavcic還指出，額外五年的利息支出也會使長期支付更多?！澳阍诟L時間內(nèi)分攤債務(wù)，變得更晚還清債務(wù)，并在貸款期間支付更多利息，”他說?！八约幽么笕嘶旧鲜窃诟L時間內(nèi)承擔更多債務(wù)，而沒有真正的負擔能力改善?！?/p>

“歸根結(jié)底，加拿大人會更好嗎？可能不會?！痹谛抡еH，加拿大央行在6月和7月連續(xù)降息，借款成本已經(jīng)在下降。

Tran表示，盡管兩次降息，但房價仍然高企，加拿大的住房仍然難以負擔。他預計今年晚些時候可能有更多次降息，將使得房市在今年秋季有所回升，但目前市場仍然停滯。

Kavcic同意，住房市場的總體負擔能力將由市場力量決定，而不是自由黨的還款期限變化。他預計央行緩慢寬松周期將有助于降低借款成本，為購房者恢復一些負擔能力。“這需要一些時間。但我們正在走向更好的負擔能力，可能到2025年左右?！?/p>