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巴西數字房地產平臺QuintoAndar與杰圖里奧·瓦爾加斯基金會巴西經濟研究所（FGV Ibre）最新聯合研究顯示，2024年巴西住宅房地產投資年化總收益率攀升至19.1%，較2023年的16.4%實現顯著增長。這一數據創(chuàng)下近年來新高，反映出在巴西宏觀經濟政策與區(qū)域市場分化的雙重作用下，巴西不動產市場呈現出強勁活力。

租金+增值雙驅動

根據3月25日發(fā)布的《巴西住宅市場收益指數報告》，當前投資收益由兩大核心板塊構成：租金收益率達6.2%，同比上升0.5個百分點；房價年化增值率則從2023年的10.6%躍升至12.9%。該研究特別指出，這一測算基于銀行房貸評估報告構建的"住宅房地產通用價格指數"（IGMI-R），覆蓋全國主要城市交易數據。

區(qū)域市場冰火兩重天

研究揭示顯著地域差異：圣保羅以17.2%的總收益率保持龍頭地位，而礦產之都米納斯州州府貝洛奧里藏特異軍突起，年化收益高達26.6%，成為全國增長極。相比之下，里約熱內盧12.9%的收益率略顯遜色。分析認為，這種分化與各州產業(yè)政策、人口流入及基建設施完善度密切相關。

政策紅利激活市場

QuintoAndar首席經濟學家埃萬德羅·路易斯·阿爾維斯指出：“‘我的家，我的生活’（MCMV）經濟適用房計劃的信貸補貼政策持續(xù)釋放紅利，配合GDP穩(wěn)步增長，形成市場良性循環(huán)。"統(tǒng)計數據顯示，2023年聯邦政府通過MCMV計劃發(fā)放的優(yōu)惠貸款規(guī)模突破800億雷亞爾，直接拉動首次購房剛需。

風險與機遇并存

盡管整體市場向好，研究團隊警示需關注三大變量：

1.央行基準利率（Selic）當前維持在14.25%高位，持續(xù)影響融資成本；

2.建筑原材料價格指數（INCC）季度波動率超5%；

3.主要城市二手房庫存去化周期差異達3至8個月；

中小投資者加速入場

值得關注的是，報告披露個人投資者占比從2021年的37%升至45%，平臺數據顯示100萬至300萬雷亞爾（約合130-400萬人民幣）的中小規(guī)模交易量同比激增28%。這種現象與巴西數字房產交易平臺普及、REITs產品創(chuàng)新密不可分。

市場觀察家預測，隨著6月總統(tǒng)府擬推出的“智慧城市稅收減免計劃”落地，擁有數字化基建優(yōu)勢的二線城市或迎來新一輪價值重估。此刻的收益率新高，既是市場對現有政策的肯定答卷，更是巴西房地產深度變革的序幕。