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巴西數(shù)字房地產(chǎn)平臺(tái)QuintoAndar與杰圖里奧·瓦爾加斯基金會(huì)巴西經(jīng)濟(jì)研究所（FGV Ibre）最新聯(lián)合研究顯示，2024年巴西住宅房地產(chǎn)投資年化總收益率攀升至19.1%，較2023年的16.4%實(shí)現(xiàn)顯著增長。這一數(shù)據(jù)創(chuàng)下近年來新高，反映出在巴西宏觀經(jīng)濟(jì)政策與區(qū)域市場分化的雙重作用下，巴西不動(dòng)產(chǎn)市場呈現(xiàn)出強(qiáng)勁活力。

租金+增值雙驅(qū)動(dòng)

根據(jù)3月25日發(fā)布的《巴西住宅市場收益指數(shù)報(bào)告》，當(dāng)前投資收益由兩大核心板塊構(gòu)成：租金收益率達(dá)6.2%，同比上升0.5個(gè)百分點(diǎn)；房價(jià)年化增值率則從2023年的10.6%躍升至12.9%。該研究特別指出，這一測算基于銀行房貸評估報(bào)告構(gòu)建的"住宅房地產(chǎn)通用價(jià)格指數(shù)"（IGMI-R），覆蓋全國主要城市交易數(shù)據(jù)。

區(qū)域市場冰火兩重天

研究揭示顯著地域差異：圣保羅以17.2%的總收益率保持龍頭地位，而礦產(chǎn)之都米納斯州州府貝洛奧里藏特異軍突起，年化收益高達(dá)26.6%，成為全國增長極。相比之下，里約熱內(nèi)盧12.9%的收益率略顯遜色。分析認(rèn)為，這種分化與各州產(chǎn)業(yè)政策、人口流入及基建設(shè)施完善度密切相關(guān)。

政策紅利激活市場

QuintoAndar首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家埃萬德羅·路易斯·阿爾維斯指出：“‘我的家，我的生活’（MCMV）經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)劃的信貸補(bǔ)貼政策持續(xù)釋放紅利，配合GDP穩(wěn)步增長，形成市場良性循環(huán)。"統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2023年聯(lián)邦政府通過MCMV計(jì)劃發(fā)放的優(yōu)惠貸款規(guī)模突破800億雷亞爾，直接拉動(dòng)首次購房剛需。

風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存

盡管整體市場向好，研究團(tuán)隊(duì)警示需關(guān)注三大變量：

1.央行基準(zhǔn)利率（Selic）當(dāng)前維持在14.25%高位，持續(xù)影響融資成本；

2.建筑原材料價(jià)格指數(shù)（INCC）季度波動(dòng)率超5%；

3.主要城市二手房庫存去化周期差異達(dá)3至8個(gè)月；

中小投資者加速入場

值得關(guān)注的是，報(bào)告披露個(gè)人投資者占比從2021年的37%升至45%，平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示100萬至300萬雷亞爾（約合130-400萬人民幣）的中小規(guī)模交易量同比激增28%。這種現(xiàn)象與巴西數(shù)字房產(chǎn)交易平臺(tái)普及、REITs產(chǎn)品創(chuàng)新密不可分。

市場觀察家預(yù)測，隨著6月總統(tǒng)府?dāng)M推出的“智慧城市稅收減免計(jì)劃”落地，擁有數(shù)字化基建優(yōu)勢的二線城市或迎來新一輪價(jià)值重估。此刻的收益率新高，既是市場對現(xiàn)有政策的肯定答卷，更是巴西房地產(chǎn)深度變革的序幕。